Ali lahko sosed prepreči, da se mi izda gradbeno dovoljenje?

Nemalokrat v postopkih pridobivanja gradbenega dovoljenja pride do sporov med investitorjem in sosedi. Sosedi se iz takšnih ali drugačnih razlogov ne strinjajo z nameravano gradnjo in zato v postopku, v katerem se pridobiva gradbeno dovoljenje, priglasijo svojo stransko udeležbo. Kakšne pa so dejanske možnosti, da sosed investitorju prepreči, da pridobi gradbeno dovoljenje?

Najprej je treba pojasniti, da nima vsak sosed že avtomatične pravice do vstopa v postopek. Bistveni pogoj za udeležbo v „tujem“ postopku je, da sosed izkaže svoj pravni interes. Pravni interes izkaže oseba, ki zatrjuje, da vstopa v postopek, zaradi varstva svojih pravnih koristi. Pravna korist po zakonski definiciji je neposredna, na zakon ali drug predpis oprta osebna korist. Sosed tako ne more vstopiti v postopek zaradi varstva javne koristi, niti ne svojih dejanskih koristi, ki nimajo opore v zakonu in podzakonskih aktih, ki urejajo izdajo gradbenega dovoljenja.

Pravno upošteven je tisti interes, za katerega je v konkretnem primeru ugotovljeno, da je oseben, neposreden in utemeljen v določeni pravni normi. Pravno varovan interes, ki ga mora varovati upravni organ (oziroma sodišče v upravnem sporu), je podan: (1) če se nanaša na določen, omejen krog subjektov, ki se glede možne prizadetosti z odločitvijo upravnega organa razlikujejo od drugih, (2) če bo z odločitvijo upravnega organa, izdano v konkretnem postopku, ta interes lahko neposredno prizadet in (3) če obstaja pravna norma, na katero lahko ti subjekti oprejo svoje predloge in zahtevke in ki jo mora pri svojem odločanju v konkretni zadevi upravni organ upoštevati. Določena pravna norma lahko sočasno varuje več interesov, tako javni interes kot tudi več različnih zasebnih interesov. Tako je pravni interes posameznika mogoče utemeljiti tudi v okviru določene splošne pravne norme, ki zapoveduje določeno ravnanje oblastvenega organa (npr. skrb za okolje, zdravje itd.), kadar je ta pravna norma spoznavno namenjena tudi varstvu zasebnega interesa in če je v okviru te pravne norme mogoče ugotoviti upravičenje posameznika, da se njegovi zasebni interesi pri odločanju nosilcev oblasti ustrezno upoštevajo (prim. odločba Ustavnega sodišča RS, št. Up-741/12-21).

Kaj navedeno pomeni v praksi?

Tipični primeri, ko sosed ali druga oseba izkaže pravne interes za udeležbo v postopku so lahko naslednji:

ko je gradnja objekta predvidena zelo blizu parcelne meje, tako, da se lahko zastavi vprašanje, ali bo objekt mogoče zgraditi, uporabljati in vzdrževati brez poseganja na sosednje zemljišče; ali se zastavlja vprašanje, ali so še zagotovljeni predpisani pogoji glede varstva pred požari, mehanske odpornosti in stabilnosti sosednjega zemljišča ali predpisani pogoji, s katerimi se varuje zdravo življenjsko okolje,
ko so s projektom za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD) predvideni določeni posegi na sosednje zemljišče (npr. dovozna pot, drugi komunalni priključki, postavitev gradbiščne ograje itd.),
ko je predvideni objekt po svoji naravi tak, da bi njegova uporaba lahko povzročala prekomerne emisije na zemljišče stranskega udeleženca (pri čemer ni nujno, da gre za neposrednega soseda).

Če je na primer predvidena gradnja objekta tako, da bo odmik objekta od parcelne meje znašal 2 m, prostorski akt občine pa za to območje določa, da so odmiki manjši od 4 m dovoljeni samo s soglasjem soseda, potem je pravni interes soseda nedvomno izkazan, saj je kršen predpis namenjen ravno varstvu soseda. Ali če predviden objekt presega višino, ki jo zaradi zagotavljanja osončenja sosednjih objektov določa prostorski akt, pa bo zaradi tega dejansko prišlo do zmanjšanja osončenja sosedovega objekta. Ali če je s PGD predvideno, da se meteorne odpadne vode odtekajo na sosednje zemljišče, ima lastnik sosednjega zemljišča svoj pravni interes izkazan z varstvom svoje lastninske pravice. Ali če je predvidena gradnja objekta, iz katerega izvira določeno škodljivo sevanje, ki bi lahko segalo tudi na nepremičnino določene osebe, ima ta oseba izkazan pravni interes zaradi varovanja svoje ustavne pravice do zdravega življenjskega okolja. Upravno sodišče je na primer pravni interes priznalo tudi sosedu, ki je zatrjeval, da ima predviden športni objekt zagotovljenih premalo parkirnih prostorov in je zaradi tega verjetno, da bodo obiskovalci pogosto zaparkirani dovoz do njegove nepremičnine.

Kaj se ne upošteva kot pravni interes? Če na primer sosed navaja, da mu predviden objekt na sosednjem zemljišču ni všeč, ker je (bo) neestetski, mu iz tega naslova ni mogoče priznati pravnega interesa. Ali če sosed predvideni gradnji nasprotuje, ker se na splošno ne strinja, da se parcele v njegovi okolici pozidajo, to prav tako ne predstavlja upoštevnega pravnega interesa, ker noben predpis posamezniku ne zagotavlja pravice, da se njegova okolica ne bo spreminjala. Tudi če je predvidena gradnja očitno neskladna s predpisi (npr. vrsta, oblika ali velikost objekta ni skladna s tem, kar določa prostorski akt občine), sosed tega v postopku ne more uveljavljati in se iz tega razloga ne more pritožiti, če ne izkaže, da ima ta nepravilnost kakšen neposreden vpliv na njegove pravice. Na spoštovanje predpisov, ki so določeni zaradi javnega interesa, mora paziti sam organ, ki odloča o izdaji gradbenega dovoljenja (upravna enota). Pritožbo zoper odločbo (gradbeno dovoljenje) zaradi kršitve predpisov, ki so določeni v javnem interesu, lahko vložita tudi državni tožilec ali državno odvetništvo. V primeru očitne kršitve predpisov, ki pa ne posegajo v pravice soseda, lahko torej sosed poda zgolj pobudo državnemu tožilstvu ali državnemu odvetništvu, da naj to zaradi varstva javnih koristi vstopi v postopek oziroma vloži pritožbo.

Tudi če je sosedu priznan pravni interes in s tem dovoljen vstop v postopek, to samo po sebi še ne pomeni, da lahko prepreči pridobitev gradbenega dovoljenja. Stranski udeleženec mora v postopku dokazati, da dejstvo, s katerim utemeljuje svoj pravni interes, hkrati predstavlja neizpolnjevanje pogojev (oziroma vsaj enega izmed pogojev), ki jih za izdajo gradbenega dovoljenja določa zakon in na podlagi zakona izdani podzakonski predpisi. Med pogoji, da se pridobi gradbeno dovoljenje, je na primer določeno: da mora biti projekt (PGD) izdelan v skladu s prostorskim aktom; da mora imeti projekt vse predpisane sestavine; da mora iz projekta izhajati, da bo zagotovljena minimalna komunalna oskrba objekta, itd. Prostorski akt določa za konkretno področje pravila glede vrste, lege, oblikovanja, višine in odmikov objektov. Sestavine projekta (PGD) določajo podzakonski predpisi (zlasti Pravilnik o projektni dokumentaciji). Pravilnik o projektni dokumentacij na primer določa, da mora projekt vsebovati opis pričakovanih vplivov objekta na neposredno okolico z navedbo ustreznih ukrepov. Nadalje iz pravilnika izhaja, da mora biti s projektiranjem zagotovljeno izpolnjevanje bistvenih zahtev, med temi tudi zahteva »higienska in zdravstvena zaščita in zaščita okolice«, v okviru katere je treba zagotoviti, da se na najmanjšo možno mero zmanjša oddajanje strupenih plinov, ki jih oddajajo gradbeni materiali ali deli objekta, zmanjša prisotnost nevarnih delcev ali plinov v zraku, zmanjša emisije nevarnega sevanja, zmanjša onesnaženje ali zastrupljanje vode ali zemlje, preprečuje napačno odvajanje odpadnih voda, dima, trdnih ali tekočih odpadkov, itd.

Če je gradnja skladna s predpisi, ki urejajo graditev objektov, potem sosed izdaje gradbenega dovoljenja ne more preprečiti, tudi če bo zgrajen objekt imel določene negativne vplive na njegovo nepremičnino (npr. osenčenje, določene emisije hrupa, vonja, oviran razgled itd.), pa ti vplivi ne presegajo predpisanih mej. Ustavno sodišče je že večkrat poudarilo (npr. v odločbi št. U-I-69/01), da lahko vsak poseg v prostor pomeni poslabšanje bivalnih razmer, vendar to samo po sebi še ne predstavlja kršitve pravice do zdravega življenjskega okolja po 72. členu Ustave. Pravica do zdravega okolja se varuje s standardi, ki veljajo za posege v prostor, in s standardi oziroma normami, ki zagotavljajo, da ne pride do takšnih vplivov na okolje, ki bi bili tako prekomerni, da bi ogrožali zdravje ljudi. Ljudje, ki živijo v določeni krajevno povezani skupnosti, morajo nujno trpeti tudi nekatere neprijetnosti, ki so neogibno potrebne zaradi življenja v taki skupnosti. Do škodljivih posegov v okolje bi lahko prišlo le v primeru, če bi šlo pri omenjenih vplivih za čezmerne obremenitve okolja, ki bi presegale predpisane mejne vrednosti ali okvire dovoljenih posegov v okolje.

Ne glede na izdano gradbeno dovoljenje pa ima sosed, če po izgradnji dejansko pride do prekomernih imisij (npr. hrupa, praha, vode itd.), pravico s tožbo v civilnem postopku zahtevati, da se opustijo dejanja ali odpravijo vzroki za te imisije, poleg tega pa lahko zahteva tudi povrnitev že povzročene škode. Prekomerne imisije so tiste, ki presegajo predpisane ali krajevno običajne mere.

Kot zanimivost pa na tem mestu velja omeniti nedavno odločitev Višjega sodišča v Ljubljani (opr. št. II Cp 650/2018), ki je razsodilo, da ima lastnik hiše, ki je imela izredno lep razgled (ki je bil glavna atrakcija hiše), nato pa je bil ta razgled zaradi (v celoti zakonite) izgradnje stanovanjskega bloka bistveno okrnjen, pravico do odškodnine za premoženjsko škodo, katero predstavlja zmanjšanje tržne vrednosti nepremičnine zaradi slabšega razgleda. Odločitev je temeljila na določbi tretjega odstavka 133. člena Obligacijskega zakonika (OZ), ki določa, da če nastane škoda pri opravljanju splošno koristne dejavnosti, za katero je dal dovoljenje pristojni organ, je mogoče zahtevati samo povrnitev škode, ki presega običajne meje. Te odločitve (glede katere niti ni gotovo, ali bi prestala tudi preizkus pred vrhovnim sodiščem) pa še ni mogoče razumeti na način, da bi se lahko za vsako okrnitev razgleda z izgradnjo novega objekta zahtevala odškodnina.

Franci Krivec, univ. dipl. prav.