ograja

Delitev solastnine

Ste eden od solastnikov nepremičnine in ne veste, kaj bi s svojim deležem?

Solastnina je položaj, ko si lastninsko pravico na eni stvari (npr. nepremičnini) deli več oseb. Vsak od solastnikov ima na nepremičnini t.i. idelani delež. Vsak solastnik ima po zakonu pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov. Plodovi, ki jih daje stvar v solastnini, se delijo med solastnike v skladu z njihovimi idealnimi deleži. Če to ni mogoče, so plodovi v solastnini solastnikov matične stvari.

Solastništvo je neugoden položaj, saj se je za vsak poseg na stvari potrebno dogovarjati z ostalimi solastniki. Po zakonu je za posle v zvezi z rednim upravljanjem stvari je potrebno soglasje solastnikov, katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico njene vrednosti. Za posle rednega upravljanja se štejejo posli, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega namena. Za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, kot so zlasti razpolaganje s celotno stvarjo, določitev načina rabe in določitev upravitelja stvari, pa je potrebno soglasje vseh solastnikov. Če je solastnikov veliko, je lahko za posameznega solastnika stvar praktično brez vrednosti in zanj predstavlja zgolj strošek (davek) in potencialno odgovornost (npr. za škodo, ki bi izvirala iz solastne nepremičnine).

Solastniki se lahko dogovorijo, da bo vsak od njih uporabljal le določen del solastne nepremičnine. Na primer dva solastnika hiše se lahko dogovorita, da bo vsak uporabljal eno nadstropje ali eno stanovanje. Vendar s tem solastnina še ni razdeljena. Pravno gledano sta namreč obe nadstropji oziroma stanovanji še vedno v solasti obeh solastnikov. In za vsak poseg v stanovanju je še vedno potrebno soglasje drugega solastnika.

Solastniki si lahko solastnino razdelijo s pogodbo, če to ni mogoče (ker se npr. ne morejo ali nočejo dogovoriti), pa lahko vsak solastnik predlaga, da o načinu delitve solastnine odloči sodišče v nepravdnem postopku.

Solastna stvar se lahko razdeli v naravi (npr. zemljišče se razparcelira, na stavbi se vzpostavi etažna lastnina), lahko pa se proda celota in se izkupiček razdeli med solastnike v sorazmerju z njihovimi deleži.

Če se solastnina deli preko sodišča (ker se solastniki sami ne uspejo dogovoriti), poskuša sodišče v prvi vrsti stvar razdeliti v naravi, to je npr. s parcelacijo ali vzpostavitvijo etažne lastnine na stavbi. Če fizična delitev stvari v naravi ni mogoča niti z izplačilom razlike v vrednosti, ali je mogoča le ob znatnem zmanjšanju vrednosti stvari, sodišče odloči, naj se stvar proda in razdeli kupnina (civilna delitev). Zlasti če je veliko solastnikov, je večja verjetnost, da bo opravljena civilna delitev, saj vrednost več manjših parcel običajno ni enaka vrednosti ene velike. Na predlog katerega od solastnikov lahko sodišče tudi odloči, da namesto prodaje pripada stvar v celoti njemu, če izplača druge solastnike tako, da jim plača sorazmerni del prodajne cene, ki jo določi sodišče. Če to predlaga več solastnikov, ima prednost tisti solastnik, ki ga določi sodišče, upoštevaje velikost idealnih deležev, dosedanji način rabe stvari in potrebe solastnikov.

V sodnem postopku za delitev solastnine nosi vsaka stranka svoje stroške pravnega zastopanja, skupne stroške, kot so tudi stroški za cenilce, geodete, izvedence, pa nosijo vse stranke v sorazmerju s svojimi solastniškimi deleži.

Če je kot način delitev določena prodaja z razdelitvijo izkupička, se lahko prodaja opravi sporazumno, torej, da prodajo izvedejo sami solastniki, če to ni mogoče, pa lahko vsak solastnik predlaga, da prodaji izvede sodišče. Iz kupnine se najprej poplačajo stroški (npr. za cenitev), preostanek pa sodišče razdeli med solastnike.

Za strokovno pomoč, svetovanje in zastopane v zvezi z delitvijo solastnine se obrnite na PARAGRAPHUS, Franci Krivec s.p.

Deliti je lepo!